79년생 은마아파트, 49층 대단지 '신통기획 시즌2'

십 년 넘게 재건축이 정체됐던 대치동 대표 노후단지 ‘은마아파트’가 49층 높이 5,893세대 대단지로 탈바꿈한다.

최근 서울시가 발표한 정비사업 인·허가규제 전면 혁신이 핵심인 ‘신속통합기획 시즌2’를 적용한 첫 사례로 시민들이 원하는 곳에 빠르게 주택을 공급한다는 서울시의 철학을 담았다.

 

대치동 대표 노후단지 ‘은마아파트’가 신속통합기획 시즌2 첫 적용 사례로 49층 높이 대단지로 탈바꿈한다.

 

‘신통기획’은 서울시가 재개발·재건축 사업의 신속한 추진을 위해 도입한 공공 지원 계획으로, 그동안 시는 ▴정비지수제 폐지 ▴신통기획 도입(정비구역 지정 5년→ 2년) ▴사업성 보정계수 적용 ▴정비사업 촉진 방안 등을 통해 정비사업 기간 5.5년 단축 기반을 마련했고, 이번 ‘신통기획 시즌 2’로 1년을 추가로 줄여, 18.5년을 12년까지 단축할 수 있게 됐다.

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은마아파트 재건축은 ‘신속통합기획 시즌2’를 적용해 정비기간을 혁신적으로 단축해 추진된다.

 

인·허가규제 전면 혁신으로 정비사업 기간 대폭 단축

정비기간을 혁신적으로 단축하는 ‘신통기획 시즌2’ 대표 사례가 될 ‘은마아파트’는 1979년 준공된 14층 4,424세대 규모 강남 대표 노후단지다. 그동안 주거 환경 개선과 안전 확보 필요성이 꾸준히 제기돼 왔으나 층수 규제, GTX-C 지하 관통 등 번번이 암초를 만나며 10년 넘게 사업이 지연되어 왔다.

지난 2015년 주민 제안으로 재건축을 추진했으나 50층 계획은 당시 35층 높이 규제로 무산됐고, 2022년 말 최고 35층 높이로 재건축 심의를 통과했다.

이후 2023년 높이 제한이 폐지됨에 따라 올해 1월 신통기획 자문 신청 8개월 만인 9월 초 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과위원회 심의를 통과하면서 본격적 추진이 가능하게 됐다.

은마아파트는 2030년 착공, 2034년 준공이 목표다. 공영주차장을 설치해 대치동 학원가 상습 주차난을 해소하고, 개방형 공공도서관을 비롯해 국공립어린이집·치안센터·공원·저류시설 등 교육·복지·안전이 어우러진 주거 환경이 특징이다.

은마아파트 배치도. 공영주차장, 개방형 공공도서관, 국공립어린이집, 공원 등이 함께 조성될 예정이다.

 

정비사업 최초로 ‘공공분양주택’도 도입한다. 민간 주도 재건축에 공공분양이 결합 된 최초 사례로 역세권 용적률 특례(300%→331.9%) 적용을 통해 655세대를 추가로 공급하는 방식이다.

‘역세권 용적률 특례’란 대중교통 이용이 편리하고, 기반시설이 우수한 역세권에 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 완화해 사업성을 높이는 제도다. 완화된 용적률의 30~40%는 민간주택으로, 60~70%는 공공주택으로 공급한다.

은마아파트 재건축 단지에 용적률 특례로 추가 공급되는 655세대 중 195세대는 다자녀 중산층 등 실수요자를 위한 공공분양주택으로 공급하고, 나머지 227세대는 민간분양, 233세대는 공공임대로 이뤄진다.
공급물량 : 현재 4,424세대→5,893세대 공급(1,469세대 순증)
○ 민간주택 : 4,789세대(조합원 4,424,일반 365), 공공주택 : 1,104세대(임대 909, 분양 195)

 

현재 서울시는 은마아파트 외 5개 단지에서 역세권 용적률 특례 적용을 검토 중이며 구역면적, 도로 등 단지별 입지 특성과 주변 환경을 종합적으로 고려해, 정비계획 수립단계에서 적정한 용적률 완화범위를 검토하고 위원회 심의를 거쳐 결정할 예정이다.

 

대치역 주변 6개 단지 재건축 현황. 신속통합기획 시즌2 실행으로 1.5만호 착공(2029~2033년, 4,799호 증)

 

강남구 재건축 현황. 2031년까지 2.5만 호 착공(2035년까지 5만 호 착공)

 

한편 서울시는 은마아파트 재건축을 시작으로 ‘신통기획 시즌2’를 본격화해 강남권을 비롯한 여의도, 목동, 성수 등 주요 지역의 정비사업 속도를 높여 나간다는 계획이다. 이를 통해 2031년까지 강남구 2만 5,000호, 서울 전역 31만 호를 공급한다는 방침이다.

이와 관련해 서울시는 13일 오전 10시 30분 은마아파트 현장을 방문해 노후 현황을 점검하고 주민들을 만나 차질없는 정비사업 추진을 위해 철저한 공정관리와 행정적 지원을 펼치겠다고 밝혔다.

시는 “서울시의 명확한 주택공급 원칙은 민간이 주도하고, 공공은 적극적으로 지원해 시민이 원하는 곳에, 좋은 품질의 주택을 빠르게 공급하는 것”이라며 “은마아파트를 시작으로 노후 주거지의 민간 정비사업을 신속하게 추진해 집값 상승을 이끌어 온 핵심 지역 내 주택을 빠르게 확충하겠다”는 방침이다.

 

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